תמ"א 38 - חיזוק
תמ"א 38/1 חיזוק
שלב א'
תחילת התהליך
התהליך יכול להתחיל על ידי פניית יזם לבעלי הדירות בבניין שאיתר ומצא אותו מתאים לביצע פרויקט תמ"א 38/1 או על ידי הדיירים שמבקשים לחדש את הבניין ולשפר את דירותיהם, בדרך כלל ללא עלות בשל ההטבות הגלומות בתכניות.
בדרך כלל נבחנת ראשית האפשרות לבצע הריסה ובנייה ורק לאחר מכן האפשרות לתמ"א חיזוק.
שלב זה יתחיל בפגישה במשרדינו ולאחר נערוך אסיפת דיירים שבה ניתן הסבר על משמעות פרויקט תמ"א 38.
בסוף שלב זה נערוך פרוטוקול אסיפת דיירים ונסמיך נציגות לבדיקת היתכנות לביצוע פרויקט תמ"א 38/1 בבניין.
שלב ב'
הרוב הנדרש לביצוע תמ"א 38/1
לאחר הסכמה באסיפת הדיירים נוודא כי קיימת הענות עקרונית של הרוב הנדרש לביצוע פרויקט תמ"א 38/1.
בפרויקט תמ"א 38/1 חיזוק בניין נדרשת הסכמה של 66% מהדיירים.
שלב ג'
איתור יזם ומו"מ מול יזם אפשרי
בשלב זה אנו נלווה את הדיירים בניהול המו"מ המקצועי בגין תמורות הדיירים בביצוע הפרויקט אל מול היזם, בשלב זה ניתן לשלב גם ייעוץ תכנוני –הנדסי.
שלב ד'
עריכת הסכם משפטי
לאחר ניהול המו"מ הן המשפטי והן המקצועי בגין התמורות לדיירים נתחיל בשלב המו"מ להשלמת הסכם התמ"א.
ההסכם מכיל בתוכו את כל תמורות הדיירים בביצוע הפרויקט, לוחות זמנים לביצוע הפרויקט, ערבויות לביצוע הפרויקט, פרק ביטוחי לביצוע הפרויקט והסכם ליווי בנקאי לפרויקט, מינוי מפקח דיירים.
לאחר השלמת ההסכם, הדיירים חותמים על הסכם לביצוע הפרויקט עם היזם/הקבלן, שאחראי עכל הכנת והגשת תכניות וקבלת ההיתרים הדרושים.
חשוב להבין
מימון הפרויקט
אין פרויקט בתמ"א 38/1 ללא ליווי בנקאי מלא.
הבנק המלווה בודק את היזם ואת יכולתו הפיננסית, הבנק ידרוש הון עצמי של 25% מהיקף ההשקעה.
היתרון לדיירים בליווי בנקאי הוא שגופים אלה יבצעו את הבדיקות הרלבנטיות אודות היזם ויעניקו לו מימון רק אם ימצאו אותו מתאים לביצוע הפרויקט. הגופים המממנים יבדקו בזכוכית מגדלת את היתכנות הפרויקט (דו"חות אפס), ואת החוזה שחתם מול הדיירים,
במסגרת הענקת הליווי, הבנק מפעיל שמאי מטעמו המלווה את הפרויקט באופן שוטף, שומר על היזם בוחן את ההשקעות שבוצעו, מפקח על המכירות של הדירות החדשות ועל הכספים המתקבלים מהן ומתריע לבנק ולדיירים על חריגות בפרויקט.
מימון בנקאי לתמ"א 38 כולל גם מתן ערבויות חוק מכר לרוכשי הדירות החדשות וכמו כן כולל ערבות לדיירים הקיימים.
